.

Nieuwe regels in 2024

.

BTW-tarief 6% voor sloop en heropbouw van woning valt weg voor projectontwikkelaars

Sinds 1 januari 2021 geldt in heel het land een verlaagd btw-tarief van 6% voor de sloop en heropbouw van een woning. De maatregel gold voorheen enkel in de 32 centrumsteden, waarna het werd uitgebreid tot 31 december 2023. Zowel particulieren en rechtspersonen die zelf een woning bouwen, als zij die een woning aankopen bij een bouwpromotor profiteerden tot dan van het verlaagd btw-tarief van 6%. Vanaf 1 januari 2024 blijft het verlaagde btw-tarief van 6% enkel behouden voor projecten van bouwheren-natuurlijke personen. Voor projecten via bouwpromotoren zal het btw-tarief terug 21% bedragen. Mits het voldoen aan bepaalde voorwaarden zijn er voor de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024 specifieke overgangsbepalingen.

Vlaamse sloop- en heropbouwpremie voor onbepaalde tijd verlengd

De Vlaamse regering besliste op 13 oktober definitief om de Vlaamse sloop- en heropbouwpremie voor onbepaalde tijd te verlengen en dit voor het hele Vlaamse grondgebied. De premie was voorlopig voorzien tot en met 31 december 2023. De Vlaamse sloop/heropbouwpremie kan slechts per bouwproject worden verkregen, ook al gaat het om verschillende gebouwen. De premie bedraagt €10.000 voor de omgevingsvergunningsaanvragen 1 januari 2021. De sloop/heropbouwpremie biedt enkel mogelijks soelaas voor bouwheren-natuurlijke personen die niet van 6% btw kunnen genieten. In de centrumgebieden zullen dat er vanaf 1 januari 2024 meer zijn dan vandaag. Want, vanaf dan gelden er sociale voorwaarden bij het 6%-tarief (enige eigen woning, max. 200m² oppervlakte). Wie daardoor uit de boot valt voor de 6% zal zich moeten wenden tot de Vlaamse sloop- en heropbouwpremie.

Mijn VerbouwPremie appartementsgebouwen: aanvragen pas in voorjaar 2024

Vanuit het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap hebben we vernomen dat de nieuwe aanvraagprocedure voor de MIjnVerbouwPremie in de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen pas in het voorjaar van 2024 operationeel zal zijn. De lancering werd eerder om technische redenen al verschillende keren opgeschoven. Op vandaag wacht je best om de premieaanvraag voor werken aan gemeenschappelijke delen in te dienen tot de nodige wijzigingen zijn doorgevoerd. Er is een overgangsmaatregel die voorziet dat alle facturen voor werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen door de VME of andere investeerder kunnen worden ingediend als ze dateren vanaf 1 juli 2020 en dit tot 1 jaar nadat de wijzigingen in de aanvraagprocedure van kracht gaan. De geldigheid van twee jaar voor facturen is in deze overgangsperiode dus niet van toepassing.

Voorkeurrecht zittende huurder goedgekeurd in Brussels Parlement

Het Brussels Parlement keurde de ordonnantie die een voorkeurrecht invoert voor de huurder bij verkoop van de huurwoning goed. De eigenaar wordt verplicht om de woning eerst bij de huurder aan te bieden, die vrij beslist om al dan niet van het voorkeurrecht gebruik te maken. Het voorkeurrecht komt er ondanks talrijke praktische en juridische bezwaren, opgeworpen door CIB, Federia, SNCP, de Verenigde Eigenaars en BVS. De inwerkingtreding is voorzien op 1 januari 2024.

Nieuw KB Bemiddelingsopdrachten (KB Freya) vanaf 1 februari 2024

Op 6 november verscheen een nieuw KB op de Bemiddelingsopdrachten in het Belgisch Staatsblad. De vastgoedmakelaar-bemiddelaar zal met aangepaste regels rekening moeten houden. Het nieuwe KB zal gelden voor de nieuw afgesloten contracten vanaf 1 februari 2024. Voor bemiddelingsopdrachten ondertekend voor 1 februari 2024 geldt nog het oude KB Freya.

Verhoging van de registratierechten bij de vestiging en overdracht van een recht van erfpacht of opstal

De registratierechten bij de vestiging en overdracht van een recht van erfpacht of opstal worden vanaf 1 januari 2024 opgetrokken naar 5% (op vandaag 2%). De registratierechten zijn verschuldigd op het totaal van wat de erfpachter/opstalhouder betaalt gedurende de volledige duurtijd van het recht. Bij een jaarlijkse vergoeding van €1.000 voor een erfpacht van 100 jaar, wordt er met andere woorden nu 2% en binnenkort 5% betaald op de totaalsom van €100.000. De belastingverhoging is substantieel. Ze zal doorwegen, zeker wanneer rechten van erfpacht en opstal gebruikt worden in vastgoedconstructies door promotoren, maar ook bijvoorbeeld bij opstal- of erfpachtconstructies bij de plaatsing van individuele zonnepanelen op appartementsgebouwen.

Het tarief zal van toepassing zijn voor

• Alle onderhandse akten van vestiging en overdracht ondertekend op of na 1 januari 2024
• Alle authentieke akten van vestiging en overdracht ondertekend op of na 1 januari 2024 wanneer die niet zijn voorafgegaan door een onderhands document met een vroegere ondertekeningsdatum

Dus: als een authentieke akte vanaf 01/01/2024 wordt ondertekend maar de betrokkenen kunnen een onderhands document voorleggen met een vroegere datum, dan blijven zij genieten van 2%.

De bewijslast voor de ondertekening van een onderhands document in 2023 ligt bij de partijen.

Nog in de pipeline voor 2024

.

Invoering van een sociaaltariefpremie

In appartementsgebouwen worden syndici vaak geconfronteerd met het probleem dat bewoners van een collectief verwarmd gebouw niet kunnen genieten van het sociaal tarief voor energie. Dat leidt soms tot schrijnende financiële situaties voor deze gezinnen. Met dit wetsontwerp willen de indieners een sociaaltariefpremie voor aardgas, elektriciteit en warmte invoeren voor bewoners in een appartementsgebouw die anders uit de boot vallen. Het parlementaire traject is nog lopende. De vooropgestelde inwerkingtreding is momenteel 1 juli 2024.

Voorontwerp van wet rond toepassing onrechtmatige bedingenleer op een VME

De ministerraad keurde reeds een voorontwerp van wet Diverse Bepalingen Economie principieel goed. Dit voorontwerp bevat een voorstel om de onrechtmatige bedingenleer toepassing te doen vinden op de VME. Zo wil men in appartementsgebouwen een betere bescherming bieden voor de gemeenschap van mede-eigenaars in haar contracten met leveranciers en dienstverleners. CIB heeft haar bezorgdheden op het voorstel bij de staatssecretaris ingediend. Het parlementaire traject rond het ontwerp is lopende.

Vrijwilligerswerk VME in appartementsgebouwen binnenkort mogelijk?

Er is een wetsvoorstel hangende in de Kamer dat als doel heeft om de rechten beter te beschermen van vrijwilligers die zich inspannen voor het gemeenschappelijke goed in een VME. Met dit voorstel willen de indieners de bestaande drempels wegnemen die een engagement van de mede-eigenaars in de weg staan, waaronder hinderpalen inzake sociale zekerheid, het verzekeren van de vrijwilligers en de fiscale behandeling van een vrijwilligersvergoeding. CIB heeft haar feedback op het voorstel bezorgd. Het parlementaire traject rond het voorstel is lopende.

Verdwijnen vanaf 2024

.

Fiscaal voordeel van een tweede woning wordt afgeschaft

Op 1 januari 2024 werd het fiscaal voordeel van een tweede woning afgeschaft. Concreet betekent dit dat je de hypothecaire lening voor een tweede onroerend goed niet langer in het langetermijnsparen zal kunnen inbrengen. De regeling geldt voor alle nieuwe leningen, aangegaan vanaf 1 januari 2024. De bestaande kredieten worden gehonoreerd. Liep de lening op 31 december 2023, dan kan die nog steeds van het fiscale voordeel van het langetermijnsparen genieten.

Meeneembaarheid registratierechten verdwijnt

Vanaf 1 januari 2024 verdwijnt de meeneembaarheid van de registratierechten definitief. Tot dan konden kopers genieten van een keuze tussen het 3%-tarief zonder de meeneembaarheid of het oude 6%-tarief met de meeneembaarheid. Vanaf 1 januari 2024 zal de meeneembaarheid nooit meer spelen en wordt het zuiver het 3%-tarief. Belangrijk om te weten: om nog van dit keuzerecht te kunnen genieten moest de authentieke akte in 2023 verleden worden.

Bron: CIB