Ook dit jaar waren er al controles op zogenaamde ‘meerwaar­de behaald bij de snelle wederverkoop van onroerende goe­deren’.

Concreet stuurde de fiscus enkele duizenden brieven uit naar particuliere belastingplichtigen, van wie het vermoeden bestond dat zij zo’n ‘snelle’ meerwaarde boekten bij de verkoop van een woning, met in die brief de waarschuwing om die gerea­liseerde meerwaarde best correct te vermelden in hun per­sonenbelasting.

En zulke strenge controles komen er ook volgend jaar, ant­woordde minister van Financiën Vincent Van Peteghem (CD&V) aan partijgenote en Kamerlid Leen Dierick, die van de minister wilde weten welke specifieke prioriteiten de FOD Financiën voor volgend jaar naar voren schoof.

50 procent belastingen

Fiscaal experten Erik Van Laecke en Ive Rosseel, verbonden aan de studiedienst van het ACV, beklemtonen dat de belas­tinginspectie specifiek particulieren viseert die in relatief kor­te tijd verschillende huizen kochten én vervolgens ook snel weer verkochten. Zo botste de fiscus enkele jaren geleden op een belastingplichtige die binnen een periode van 13 jaar maar liefst 33 gebouwen had gekocht. Maar ook bij de verkoop van een tiental panden kan men al geviseerd worden.

“De fiscus is dan van mening dat de gerealiseerde meerwaar­den bij de verkoop in feite beroepsinkomsten zijn.” Met verre­gaande gevolgen: “Daarop kunnen dan immers progressieve belastingtarieven tot 50 procent van toepassing zijn, exclusief nog gemeentebelastingen”, zegt fiscaal advocaat Paul Ver­haeghe van Wanted Law.

Hoeveel belastingen ze vandaag betalen? Sommigen niks. “Wanneer je je gezinswoning verkoopt, is de meerwaarde of winst die je daarbij maakt in principe steeds vrijgesteld van belastingen”, aldus Rosseel. “Verkoop je een woning die niet de gezinswoning is – een tweede verblijf of verhuurd goed – binnen de 5 jaar, moet je in principe 16,5 procent belastingen betalen op de gerealiseerde meerwaarden.”

Iets anders is het echter wanneer een particulier op korte ter­mijn verschillende huizen koopt, en enkele maanden of jaren nadien – al dan niet serieus opgekalefaterd – voor een veel stevigere prijs weer te koop zet. Dan kan het niet volgens de fiscus dat deze particulier de gerealiseerde meerwaarde gro­tendeels in eigen zak steekt.

Zware leningen

Zowel Rosseel als Verhaeghe beklemtoont dat er vandaag geen duidelijke criteria zijn vastgelegd om te bepalen of inkom­sten uit de aan- en snelle verkoop van vastgoed effectief als beroepsinkomsten moeten worden bekeken. “Geregeld ech­ter komt het hierover tot een rechtszaak tussen een belasting­plichtige en de fiscus.”

“Het is via die rechtspraak dat het intussen duidelijker is wat onder beroepsinkomsten uit vastgoed moet worden verstaan”, aldus Roel Deseyn van Rivus Advocaten. “Het moet om een regelmatige, voortdurende activiteit gaan. De verschillende vastgoedactiviteiten hangen ook samen. En het geheel straalt een professioneel karakter uit: het gaat bijvoorbeeld vaak om mensen die al in het vastgoed actief zijn. En er wordt ook ge­keken of de particulier bijvoorbeeld zware leningen aangaat voor de aankoop van vastgoed.”

Volgens onze informatie rekent de fiscus op een opbrengst van vele tientallen miljoenen euro’s.

Bron: CIB