Zonnepanelen in mede-eigendom: energiedelen van A tot Z

Het concept van energiedelen in een appartementsgebouw is onlosmakelijk verbonden met het plaatsen van zonnepanelen. In appartementen was het voor eigenaars tot nu toe minder interessant om collectief zonnepanelen te leggen. De opgewekte energie kon immers enkel voor gemeenschappelijke delen gebruikt worden, zoals de lift of de verlichting in de gang. De mogelijkheid tot energiedelen biedt op vandaag opportuniteiten.

Meer info

https://www.vreg.be/nl/energie-delen-en-verkopen

https://www.fluvius.be/nl/groene-energie/delen-en-verkopen-van-energie

Als binnen een VME beslist is om zonnepanelen te plaatsen zijn er verschillende opties. Handig stappenplan (https://www.kenniscentrumvlaamsesteden.be/Gedeelde%20%20documenten/2022/221205_Top_Stappenplan%20-%20Energiedelen%20Vlaanderen.pdf)

Naast de zelfconsumptie in de gemeenschappelijke delen en het overschot aan opgewekte stroom injecteren op het net in ruil voor een beperkte vergoeding zijn er verschillende vormen van energiedelen mogelijk, elk met eigen regels en voorwaarden.

Verschillende vormen van energiedelen

• Energiedelen in 1 gebouw – De opgewekte stroom verdelen volgens een bepaalde verdeelsleutel onder de mede-eigenaars. Energiedelen gebeurt zonder vergoeding. De afnemers mogen de zelf opgewekte energie niet aan elkaar verkopen.
• Voorwaarden:
• Elke deelnemer beschikt over een communicerende digitale meter of een AMR-meter
• Elke deelnemer heeft een individuele aansluiting op het Fluvius-net met een individuele meter
• Als deelnemer heb je een contract voor elektriciteit bij een commerciële energieleverancier
• Voor elke deelnemer met een digitale meter is meetregime 3 geactiveerd bij de energieleverancier. Door meetregime 3 te activeren, geef je de toestemming om de kwartierwaarden van je digitale meter uit te lezen voor gebruik in marktprocessen
• Bij energiedelen in één gebouw zijn er minstens twee deelnemers. Er is minstens één energiedeler en minstens één energieontvanger.

https://www.fluvius.be/nl/groene-energie/delen-en-verkopen-van-energie/energiedelen-in-1-gebouw

• Energie verkopen in 1 gebouw – De opgewekte stroom verkopen aan de afnemers aan mede-eigenaars en bewoners, maar ook aan huurders en niet-investeerders.
• Voorwaarden:
• Elke deelnemer beschikt over een communicerende digitale meter of een AMR-meter
• Elke deelnemer heeft een individuele aansluiting op het Fluvius-net met een individuele meter
• Als deelnemer heb je een contract voor elektriciteit bij een commerciële energieleverancier
• Voor elke deelnemer met een digitale meter is meetregime 3 geactiveerd bij de energieleverancier. Door meetregime 3 te activeren, geef je de toestemming om de kwartierwaarden van je digitale meter uit te lezen voor gebruik in marktprocessen
• Bij energie verkopen in één gebouw zijn er minstens twee deelnemers. Er is minstens één energiedeler en minstens één energieontvanger.

https://www.fluvius.be/nl/groene-energie/delen-en-verkopen-van-energie/verkopen-in-een-gebouw

• Energiedelen binnen een energiegemeenschap - Een energiegemeenschap is een groep afnemers. Ze richten samen een rechtspersoon op zodat ze energie kunnen produceren, zelf gebruiken, opslaan, verkopen en netondersteunende diensten of oplaaddiensten voor elektrische voertuigen kunnen aanbieden.
• Voorwaarden energiegemeenschap van burgers
• Er is een rechtspersoon met de nodige statuten en afspraken
• Elke deelnemer beschikt over een communicerende digitale meter of een AMR-meter
• Elke deelnemer heeft een individuele aansluiting op het Fluvius-net met een individuele meter
• Als deelnemer heb je een contract voor elektriciteit bij een commerciële energieleverancier
• Voor elke deelnemer met een digitale meter is meetregime 3 geactiveerd bij de energieleverancier. Door meetregime 3 te activeren, geef je de toestemming om de kwartierwaarden van je digitale meter uit te lezen voor gebruik in marktprocessen
• Een EGB heeft minstens twee deelnemers. Er is minstens één energiedeler en minstens één ontvanger. De beheerder heeft de gemeenschap aangemeld bij de VREG.

• Voorwaarden hernieuwbare energiegemeenschap
• Er is een rechtspersoon met de nodige statuten en afspraken
• Elke deelnemer beschikt over een communicerende digitale meter of over een AMR-meter
• Als deelnemer heb je elk een individuele aansluiting op het Fluvius-net met een individuele meter
• Als deelnemer heb je een contract voor elektriciteit bij een commerciële energieleverancier
• Voor elke deelnemer met een digitale meter is meetregime 3 geactiveerd bij de energieleverancier. Door meetregime 3 te activeren, geef je de toestemming om de kwartierwaarden van je digitale meter uit te lezen voor gebruik in marktprocessen
• Een HEG heeft minstens twee deelnemers. Er is minstens één energiedeler en minstens één ontvanger.
• De HEG heeft haar werkingsgrenzen afgebakend op basis van technische of geografische nabijheid, in functie van de doelstellingen of activiteiten van de HEG.
• De HEG is zelf eigenaar (rechtspersoon) van de installaties voor zijn activiteiten. De uitbating ervan mag wel toewezen zijn aan een derde partij.

https://www.fluvius.be/nl/groene-energie/delen-en-verkopen-van-energie/energiegemeenschap-van-burgers

https://www.fluvius.be/nl/groene-energie/delen-en-verkopen-van-energie/hernieuwbare-energiegemeenschap

Om energie te delen in één gebouw moet het gaan om een gebouw op eenzelfde adres. Dit betekent dat er sprake moet zijn van één huisnummer. Energiedelen is mogelijk in een gebouw met één huisnummer en verschillende busnummers die tot dat gebouw behoren.

Energiedelen en de factuur

Energiedelen heeft een impact op zowel de factuur van degene die de energie deelt als van degene die de energie ontvangt.

• De energieontvanger geniet een financieel voordeel. Door energie te krijgen van de energiedeler, hoeft hij minder aan te kopen van zijn leverancier en ziet hij zijn energiekosten dalen. De energieleverancier blijft wel een aantal taken opnemen voor alle energie die je verbruikt en doet een verrekening en kan daarvoor extra kosten aanrekenen of voorwaarden opleggen.
• Bij de energiedeler zullen de energiekosten stijgen. Hij deelt zijn energie namelijk kosteloos met de ontvanger en krijgt voor die energie geen terugleververgoeding. Kosteloos betekent dat er voor de gedeelde energie geen vergoeding wordt afgesproken maar er kan wel een bijdrage voor het aandeel in de productie overeen gekomen worden.
• Krijg je als energiedeler echter wel een vergoeding voor de gedeelde energie, dan spreken we niet langer over energiedelen, maar over energieverkoop (persoon-aan-persoonverkoop). De verkoper en ontvanger spreken de prijs van de energie onderling met elkaar af. Een facturatie tussen partijen is mogelijk. Fluvius komt hier als netbeheerder niet in tussen.
• Energiedelen en persoon-aan-persoonverkoop hebben enkel een effect op de energiecomponent van de elektriciteitsfactuur. Aan de energieleverancier zijn wel nog nettarieven, heffingen en kosten voor groene stroom en warmte-krachtkoppeling verschuldigd.
• Het is mogelijk de energieleverancier extra voorwaarden of kosten oplegt als je aan energiedelen wil doen. Contacteer best je energieleverancier.

https://www.fluvius.be/nl/groene-energie/delen-en-verkopen-van-energie/wat-betekent-energiedelen-voor-mijn-factuur

Hoe wordt de injectie verdeeld bij energiedelen?

Energie wordt opgewekt en geïnjecteerd bij de injecterende deelnemer. De injecterende deelnemer neemt eerst de elektriciteit af die hij zelf verbruikt. De rest van de elektriciteit wordt verdeeld over de deelnemers volgens de afgesproken verdeelsleutels. Als er minder wordt opgewekt, wordt minder energie verdeeld over de deelnemers. De verdeelsleutels wijzigen niet als er meer of minder wordt opgewekt

• Er zijn drie verschillende vormen van verdeelsleutels:
• De vaste verdeelsleutel – Bij een vaste verdeelsleutel wordt er 1 keer (per kwartier) een verdeling gedaan van de injectie in dat kwartier volgens de verdeelsleutels. Is de afname van 1 of meerdere ontvangende deelnemers ontoereikend dan gaat de injectie terug naar de energiedelende partij.
• De relatieve verdeelsleutel – Een relatieve verdeelsleutel wil zeggen dat de verdeelsleutel vast ligt maar aangepast wordt (proportioneel) als er in 1 iteratie een verbetering kan doorgevoerd worden.
• De optimale verdeelsleutel – Bij een optimale verdeelsleutel wordt er niet 1 keer een verdeling gedaan maar blijft er verdeeld worden volgens de verdeelsleutels tot de injectie optimaal is opgebruikt over alle beschikbare afname van alle deelnemers over een bepaald kwartier.

https://www.fluvius.be/nl/groene-energie/delen-en-verkopen-van-energie/hoe-wordt-de-injectie-verdeeld-bij-energiedelen

Hoe kan ik starten met energiedelen?

Stap 1: Stel de energiedeelgroep samen
Identificeer alle deelnemers:

• Voldoet iedereen aan de voorwaarden? De voorwaarden verschillen per type energiedeelgroep. De verschillende types vind je onderaan deze pagina met een link naar meer uitleg en de specifieke voorwaarden.
• Wie wordt de beheerder?

Stap 2: Contacteer de energieleverancier van de deelnemers

• Geef aan je leverancier aan dat je overweegt om deel te nemen aan energiedelen en breng de voorwaarden in kaart die een leverancier verbindt aan jouw deelname.

Stap 3: Laat digitale meters plaatsen en vraag meetregime 3 aan

• Als je nog geen digitale meter hebt, laat deze dan plaatsen. Start je aanvraag voor een digitale meter.
• Neem contact op met jouw energieleverancier en vraag meetregime 3 aan.
• Heb je een aansluitingvermogen boven 56kVA en heb je nog geen digitale AMR-meter, vraag deze dan aan. Een AMR-meter meet automatisch kwartierwaarden, hiervoor moet je dus geen activatie bij jouw energieleverancier aanvragen.

Stap 4: Start de aanvraag voor je energiedeelgroep

• Ga naar mijn.fluvius.be en vraag je energiedeelgroep aan

Stap 5: Activeer het delen of verkopen van je energie

• Alle deelnemers moeten hun toestemming voor de energiedeelgroep geven. Ze krijgen een mail of brief met een QR-code naar mijn.fluvius.be en geven daar hun goedkeuring.
• Je hebt ook goedkeuring nodig om te mogen optreden als beheerder en ook voor datatoegang tot de energiedeelgroep.

Om een energiedeelgroep op te starten, moeten de verschillende deelnemers en de beheerder gekend zijn en moeten alle deelnemers aangesloten zijn op het Fluvius-netwerk.

Na de registratie en activatie van je energiedeelgroep via het Mijn Fluvius-portaal, berekent Fluvius de uitgewisselde energie tussen de verschillende partijen aan de hand van de kwartierwaarden uit de digitale meters of AMR-meters. Fluvius stuurt die resultaten door naar de betrokken leverancier(s) en de beheerder van de energiedeelgroep.

Zonnepanelen en energiedelen in mede-eigendom: andere aandachtspunten

Vergunningsplichtig of niet?

Het plaatsen van zonnepanelen is vergunningsplichtig Mits aan een aantal voorwaarden voldaan wordt, geldt een vrijstelling van de vergunningsplicht. Voor het Vlaamse grondgebied bestaan er algemene voorwaarden. De gemeente kan wel bijkomende voorwaarden opleggen.

Informeer dus best altijd bij de gemeente. Is niet voldaan aan de vrijstellingsvoorwaarden, dan is het aanvragen van een vergunning verplicht.

AREI-keuring van uw zonnepanelen

Na de installatie heeft de syndicus de taak om een AREI-keuring (AREI = Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties) te laten uitvoeren. Met deze keuring wordt onderzocht of het veilig is om de zonnepanelen op te starten.

• Het AREI-keuringsverslag wordt opgesteld door een erkende keurder. De keurder bezorgt u een AREI-keuringsverslag.
• Als alles in orde is, mogen daarna de zonnepanelen worden opgestart. De keurder bezorgt u een AREI-keuringsverslag.
• Een kopie van het AREI-keuringsverslag moet aan de netbeheerder bezorgd worden. Een beslissing van de keurder is niet voldoende, het volledige verslag moet bezorgd worden.

Als het keuringsverslag niet volledig is, zal de netbeheerder het keuringsverslag niet aanvaarden. De installatie moet worden aangepast en er moet een nieuwe keuring gebeuren. Deze keuring is een onderdeel van de aansluitingsvoorwaarden, waaraan u moet voldoen om uw zonnepanelen correct en veilig op het net aan te sluiten.

Zonnepanelen aanmelden bij de netbeheerder

Na de installatie heeft de syndicus de taak om de zonnepanelen bij de netbeheerder aan te melden.

In Vlaanderen is Fluvius de verantwoordelijke netbeheerder. De netbeheerder is niet hetzelfde als een energieleverancier.

• Bij Fluvius ben je verplicht om de zonnepanelen aan te melden binnen de 30 dagen na de AREI-keuring. Wacht je langer, dan riskeer je administratieve kosten.
• Volgende gegevens/documenten heb je nodig om de zonnepanelen installatie aan te melden:
• De EAN-code van je bestaande elektriciteitsaansluiting (18 cijfers, beginnend met 54 en terug te vinden op de factuur van je energieleverancier. Meer over de EAN-code)
• Een kopie (scan) van het volledig ingevulde, duidelijk leesbare en positieve keuringsattest, opgesteld door een erkende keuringsinstantie. Dit verslag bevat volgende gegevens:
• keuringsdatum van je installatie
• verklaring dat de installatie voldoet aan het AREI en in dienst genomen mag worden
• aantal omvormers en maximaal AC-vermogen per omvormer (kVA)
• gegevens van de installateur (btw-nummer, naam, e-mailadres, telefoonnummer)
• Een kopie (scan) van het eendraadschema van de installatie.

Op het niet-aanmelden van de installatie staan boetes. Wie zijn installatie niet aanmeldt en betrapt wordt, riskeert een boete van 150 tot 20.000 euro. Dat hoogste bedrag geldt voor grote industriële spelers.

Zonnepanelen en energiedelen in mede-eigendom: financiering en premies

Om het gebouw energiezuiniger te maken is het belangrijk om een financieel plan op te maken teneinde duidelijk te weten waaraan de VME en de mede-eigenaars in het bijzonder zich moeten aan verwachten.

Welke zijn de mogelijke financieringsmogelijkheden:

• Naast de eigen financiële middelen, die de mede-eigenaars voor de financiering van hun deel van de werken kunnen aanwenden, kan er vanuit de VME mogelijks ook beroep worden gedaan op het reservekapitaal.
• Een tweede mogelijkheid is de financiering via een krediet bij een financiële instelling.
• Vanuit de Vlaamse Regering wordt met de ‘MijnVerbouwlening’ een financieel instrument aangeboden dat kan bijdragen om de plaatsing van zonnepanelen in appartementsgebouwen te realiseren.

MijnVerbouwlening

• Om de MijnVerbouwlening te kunnen aanvragen voor het plaatsen van zonnepanelen moet het gebouw:
• in het Vlaamse Gewest gelegen zijn
• vóór 1 januari 2014 aangesloten op het elektriciteitsdistributienet of de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is meer dan 5 jaar geleden verleend, de woning of het gebouw voldoet aan de op haar van toepassing zijnde EPB-eisen en de EPB-aangifte(open definitie) is ingediend binnen de decretaal voorziene termijn.
• De zonnepanelen moeten voldoen aan de voorwaarden van de Premie voor zonnepanelen van Fluvius
• Een VME kan beroep doen op MijnVerbouwLening met een looptijd tot 25 jaar en met leenbedragen tot 60.000 euro voor het gebouw aangevuld met 25.000 euro per appartement.
• De VME is verplicht een kredietverzekering afsluiten om een MijnVerbouwLening te kunnen bekomen.
• De MijnVerbouwLening kan via het online aanvraagplatform of via een Energiehuis aangevraagd worden.
• Het plaatsen van zonnepanelen valt niet onder de MijnVerbouwpremie. De premie voor zonnepanelen dient bij Fluvius te worden aangevraagd. De premie komt toe aan de vereniging van mede-eigenaars als de zonnepaneel installatie als gemeenschappelijke installatie wordt geplaatst.

Om van de premie te kunnen genieten, moet aan enkele voorwaarden voldaan worden. Overzicht van de voorwaarden ‘informatieblad premie zonnepanelen Fluvius.

Enkele aandachtpunten

• Datum indienstname ligt na 1/1/2023.
• Er moet een digitale meter aanwezig zijn op het installatie-adres.
• Enkel voor nieuwe installaties met een omvormervermogen ≤ 10 kVA.
• Doe beroep op een installateur die een certificaat van bekwaamheid (RESCERT) beschikt.
• De zonnepanelen mogen niet geïnstalleerd worden op asbesthoudende dakbekleding of een asbesthoudend onderdak.
• Premie is éénmalig.

Stappenplan

• Stap 1: Een installateur plaatst jouw zonnepanelen.
• Stap 2: Laat de installatie keuren en neem de installatie in dienst. De keuringsdatum is de officiële datum van indienstname en bepaalt de hoogte van je premiebedrag.
• Stap 3: Meld je zonnepanelen aan bij Fluvius. Dit is de eerste stap in je premieaanvraag.
• Stap 4: Als de aanmelding verwerkt is, ontvang je hiervan een bevestiging. Door drukte kan dit enkele maanden duren. Geen zorgen: de keuringsdatum bepaalt je premiebedrag.
• Stap 5: Heb je nog geen digitale meter, dan zal Fluvius je contacteren om de digitale meter te komen plaatsen. Zodra de digitale meter aanwezig is, je aanmelding verwerkt is en je aan de andere voorwaarden voor de premie zonnepanelen voldoet, kan je een premieaanvraag vervolledigen. Hou daarbij je G-nummer bij de hand.

Zonnepanelen en energiedelen in mede-eigendom: stappenplan

Stap 1 – Mede-eigenaars wensen zonnepanelen te plaatsen – Bespreking van de vraag op de Algemene Vergadering

• Individuele ten opzichte van een gemeenschappelijke aanpak (met of zonder optie energiedelen).
• Voorstel tot oprichting van een werkgroep / opdracht aan Raad van Mede-eigendom om alle relevante info te verzamelen met het oog op de latere bespreking en besluitvorming.
• De aanstelling studiebureau voor analyse van de technische mogelijkheden is meer dan een must.

Stap 2 – Onderzoek werkgroep / Raad van Mede-eigendom

• Uitvoeren van een haalbaarheidsstudie.
  • Analyse situatie van het gebouw (o.m. beschikbare dakoppervlakte / is het dak geschikt voor zonnepanelen / aanwezigheid van kokers om leidingen van het dak tot bij de tellers te krijgen / verbruik (jaarverbruik - piek/dal),…).
• Met de Zonnekaart Vlaanderen [ https://www.vlaanderen.be/bouwen-wonen-en-energie/groene-energie/zonnekaart-is-uw-dak-geschikt-voor-zonneboiler-of-zonnepanelen ] kan je te weten komen hoe het dak scoort voor zonne-energie.
• Berekening van het aantal zonnepanelen en het mogelijke rendement. Laat een simulatie opmaken.
• Analyse markt (elektriciteit + zonnepanelen / opvragen offertes /...).
• Mogelijks onderzoek naar bijv. alternatieve oplossingen i.p.v. de conventionele PV-panelen
• Analyse van de mogelijkheden/ rentabiliteit van energiedelen (zie hoofdstuk 5)
• Analyse van de mogelijke scenario’s + uitwerken van de interessantste scenario’s voor het gebouw
• Bijvoorbeeld:
• 1/ Aantal zonnepanelen in functie van het verbruik van de gemeenschappelijke delen / Overschot injectie op het net tegen vergoeding
• 2/ Maximaal aantal zonnepanelen (financiering door VME) / Voor verbruik gemeenschappelijke delen en overproductie verdelen via energiedelen
• 3/ Geen gemeenschappelijk initiatief, maar de beschikbare dakoppervlakte toegewezen aan de privatieven met de vrije keuze om op eigen initiatief zonnepanelen te plaatsen.
• 4/ Combinatie van zonnepanelen voor het gemeenschappelijk verbruik en de plaatsing van zonnepanelen voor elk appartement (met elk z’n eigen omvormer), waarbij er voor elk appartement een zonnepanelen-installatie voorzien wordt.

Stap 3 – Voorbereiding van (bijzondere) algemene vergadering

• Opmaak van een duidelijke werknota op basis van de analyse en conclusies van de werkgroep / Raad van Mede-eigendom.
• Opmaak van de mogelijkheden op het vlak van energiedelen
• Analyse van de financierings- en subsidiemogelijkheden.

Stap 4 – Organisatie (bijzondere) algemene vergadering

• Bespreking en beslissing van de conclusies van de werkgroep / Raad van Mede-eigendom.
• Gemeenschappelijk initiatief – individueel initiatief – geen initiatief.
• Optie met of zonder energiedelen.
• Bespreking en beslissing financiering.

Desgevallend kan het wenselijk/noodzakelijk zijn om het besprekings- en goedkeuringsproces over verschillende vergaderingen te spreiden.

Stap 5 – Uitvoering van de beslissing van de algemene vergadering

Enkele aandachtspunten

• De technische uitwerking van het dossier in niet altijd een sinecure. Het is belangrijk om vroeg in het proces te beslissen om al dan niet een technisch deskundige of studiebureau aan te stellen.
• Het is belangrijk om naast de staat van het dak (o.a. al dan niet aanwezigheid van asbest) ook de staat van de elektrische installaties te controleren. Het zou spijtig zijn mocht bij de plaatsing van de zonnepanelen blijken dat er eerst nog andere werken aan het dak of een upgrade van de elektrische installatie nodig zijn.
• Het is belangrijk om de mede-eigenaars zo goed mogelijk te informeren ter voorbereiding van de algemene vergadering. Een duidelijk weergave van de analyse en de conclusies over de mogelijk opties is een must. Het voorafgaandelijk aan de vergadering goed en duidelijk informeren van de mede-eigenaars kan de bespreking op de algemene vergadering alleen maar ten goede komen.
• In een sterk evoluerende materie is het blijven zoeken naar dé ideale oplossing in vele gevallen een utopie. Het is belangrijk om op een gegeven moment tot een besluit te komen, zo niet zal er niets gebeuren.

Zonnepanelen en energiedelen in mede-eigendom: de mogelijkheden

Vanuit juridisch oogpunt is het perfect mogelijk om zonnepanelen op het dak van een appartementsgebouw plaatsen. Het dak is nagenoeg steeds een gemeenschappelijk deel van het gebouw. Het is dus aan de Algemene Vergadering om te beslissen om al dan niet zonnepanelen te plaatsen. Een individuele mede-eigenaar heeft niet de mogelijkheid om op eigen initiatief bijvoorbeeld zonnepanelen op het dak te plaatsen. De mede-eigenaar dient daarvoor de toestemming van de Algemene Vergadering te krijgen.

Mogelijkheden

Er kunnen 3 initiatieven onderscheiden worden, m.n. 1/het collectief investeren in zonnepanelen, 2/ het individueel investeren in zonnepanelen en 3/ het investeren in zonnepanelen via een exploitant van zonnepanelen.

1. Het collectief investeren in zonnepanelen

Het collectief investeren in zonnepanelen is een zuiver gemeenschappelijke aangelegenheid. De Algemene Vergadering neemt de beslissing tot het plaatsen van de zonnepanelen met een 2/3 meerderheid van de stemmen. De installatie wordt op kosten van de VME geplaatst.

Als eigenaar van de zonnepaneleninstallatie, komt de opgeleverde stroom ook toe aan de VME, die voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw (bv. voor de lift, collectieve ventilatiesystemen, de verlichting in de inkomhal en de gangen) zal worden aangewend. Het eventuele overschot van de opgewekte stroom wordt op het elektriciteitsnet geïnjecteerd. De VME ontvangt hiervoor dan een beperkte vergoeding. Binnen het gebouw kan ook voor energiedelen / energiegemeenschap (zie verder punt 5)gekozen worden.

Over de toepassing van het concept van energiedelen / energiegemeenschap kan de AV met een volstrekte meerderheid beslissen.

2.Het individueel investeren in zonnepanelen

Wil een mede-eigenaar een deel van het gemeenschappelijke dak gebruiken om privatief zonnepanelen te plaatsen, dan zal de Algemene Vergadering hiervoor toestemming moeten geven.

Er zijn verschillende mogelijkheden:

• Een eerste mogelijkheid is om een exclusief genotsrecht op het dak toe te kennen aan de betrokken mede-eigenaar. Hiervoor is een 4/5 meerderheid van de stemmen nodig. Het toekennen van een exclusief genotsrecht van een deel van het gemeenschappelijke dak aan een mede-eigenaar heeft een wijziging van de statuten tot gevolg. De wijziging aan de statuten moet via een authentieke akte gebeuren waarvoor de tussenkomst van de notaris vereist Is (dit is tenslotte een wijziging van de bestemming van een deel van het onroerend goed).
• Een andere optie is het opstalrecht. Via het opstalrecht wordt het eigendomsrecht van de zonnepanelen losgekoppeld van het gebouw. De praktische modaliteiten moeten in een overeenkomst worden vastgelegd. Hiervoor is ook de tussenkomst van een notaris nodig. Hiervoor is een 4/5 meerderheid van de stemmen nodig.
• Een derde mogelijkheid is het afsluiten van een huurovereenkomst tussen de VME en de mede-eigenaar waarbij de VME een deel van het dak verhuurt aan een mede-eigenaar. Over een huurovereenkomst < 9 jaar kan de Algemene Vergadering met een volstrekte meerderheid beslissen. Een huurovereenkomst > 9 jaar wordt aanzien van een daad beschikking waarvoor een bijzondere meerderheid van 4/5 vereist is.

Bij deze drie mogelijkheden is het ook van belang om de nodige afspraken te maken rond het wegnemen en terugplaatsen van de zonnepanelen bij onderhoud, herstelling of vernieuwing van het dak.

Indien de Algemene Vergadering haar goedkeuring heeft gegeven zal de mede-eigenaar de zonnepaneleninstallatie op zijn kosten plaatsen. Als eigenaar van de zonnepaneleninstallatie, komt de opgeleverde stroom ook toe aan de mede-eigenaar.

Indien het dak (of een deel van het dak) een privatief deel is, dan kan de betrokken eigenaar vrij beslissen om zonnepanelen te plaatsen op zijn privatief dak, voor zover de basisakte hieromtrent geen beperkingen oplegt.

Een mede-eigenaar kan zich voor de plaatsing van zonnepanelen op het gemeenschappelijke dak van het gebouw NIET beroepen op het artikel 3.82 NBW. Het artikel heeft aan individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren (bijv. de distributienetbeheerders) een wettelijk recht toegekend om kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op de gemene delen aan te leggen, te onderhouden of te hernieuwen. Dit recht geldt enkel indien de werken tot doel hebben om de infrastructuur voor de mede-eigenaar(s) en/of de gebruikers (huurders, …) op het vlak van energie, water of telecommunicatie te optimaliseren. In de parlementaire voorbereiding van de wetswijziging wordt gesteld dat zonnepanelen echter niet als bijbehorende faciliteiten kunnen aanzien worden en dat ze dus niet accessoir zijn en daarenboven een belangrijk nadeel toebrengen aan het gebruik van de gemeenschappelijke delen voor de mede-eigenaars.

3.Het investeren in zonnepanelen via een exploitant van zonnepanelen

Tot slot bestaat er ook de mogelijkheid om het dak van het appartementsgebouw door een zonnepanelenexploitant te laten gebruiken (via huur / recht van opstal. De zonnepanelenexploitant krijgt daarbij de toestemming om op eigen kosten op het dak van het gebouw een zonnepaneleninstallatie te plaatsen. De zonnepanelen exploitant is eigenaar van de installatie. De zonnepanelenexploitant verkoopt de opgewekte stroom voor eigen rekening. Voor een VME kan dit mogelijks een interessante piste zijn. Om een constructie met een zonnepanelenexploitant op te zetten kan de Algemene Vergadering met een 2/3 meerderheid van de stemmen beslissen. De praktische modaliteiten moeten in een overeenkomst worden vastgelegd. Hiervoor is mogelijks ook de tussenkomst van een notaris nodig. Ook hier is het van belang om de nodige afspraken te maken rond het wegnemen en terugplaatsen van de zonnepanelen bij onderhoud, herstelling of vernieuwing van het dak.

(Bronnen: Website Fluvius / Website Vlaanderen / Website Kenniscentrum Vlaamse Steden / Website VREG)