Champ d'application

Des règles spéciales d'indexation des loyers s'appliquent depuis le 1er octobre 2022 :

• Si le logement a un EPC avec une étiquette énergétique A+, A, B ou C, rien n'a changé : l'indexation peut se faire de la manière habituelle.
• Si le logement a un CPE avec une étiquette énergétique D : l'indexation est limitée à 50 %.
• Si le logement a un CPE avec une étiquette énergétique E ou F : l'indexation est interdite.
• S'il n'y a pas de CPE pour le logement : l'indexation est interdite.

Ces règles spéciales ont expiré le 1er octobre 2023. Depuis lors, elles ont été remplacées par des facteurs de correction :

• Un facteur de correction spécifique pour les habitations portant le label EPC D
• Un facteur de correction spécifique pour les habitations avec un label EPC E ou F ou s'il n'y a pas d'EPC.
• Pour les logements avec un label EPC A+, A, B ou C : pas de facteur de correction. L'indexation peut se faire de la manière connue.

Les restrictions d'indexation jusqu'au 01/10/2023 et les facteurs de correction ne s'appliquent qu'aux baux d'habitation qui ont commencé avant le 1er octobre 2022. Par conséquent, si le bail d'habitation a commencé en décembre 2022, vous ne devez pas en tenir compte. Vous ne devez donc pas appliquer de facteurs de correction. En outre, les règles ne s'appliquent qu'aux baux d'habitation et non aux baux d'étudiants. Le fait que le contrat de location relève de la loi sur la location de logements (conclu avant le 01/01/2019) ou du décret flamand sur le logement (conclu à partir du 01/01/2019) n'a pas non plus d'importance.

Pour l'avenir prévisible, cela signifie que nous nous retrouvons avec deux régimes en termes d'indexation des loyers :

• Baux résidentiels ayant débuté à partir du 01/10/2022 + Baux étudiants + Logements avec étiquette EPC A+, A, B ou C = pas de facteurs de correction
• Logements avec étiquette EPC D, E, F ou pas d'EPC qui ont commencé avant le 01/10/2022 = facteurs de correction

Indexation intermédiaire

À partir du 01/10/2023, l'interdiction d'indexation (E/F/pas de CPE) et la limitation à 50 % (D) disparaîtront. En principe, cela vous permettrait d'indexer à mi-parcours. Mais l'article 34 du décret flamand sur le logement et l'article 1728bis du Code civil stipulent que l'indexation n'est possible qu'une fois par année de location. La question est de savoir si cette disposition entre en ligne de compte ici....

La réponse est moins pertinente avec le label E, F ou pas de CPE. Après tout, l'indexation a été interdite jusqu'au 01/10/2023. Une indexation intermédiaire est la première indexation et est logiquement autorisée.

Dans le cas de l'étiquette D, l'indexation a peut-être déjà été effectuée à 50 %. L'ajustement intermédiaire pourrait être considéré comme une deuxième indexation. Nous écrivons "pourrait" parce que les interprétations juridiques diffèrent. Cependant, étant donné le texte clair de la loi, nous sommes obligés de conseiller, par prudence, que la limitation à une indexation par année de location peut entrer en jeu. Toute personne procédant à une deuxième adaptation du loyer dans l'intervalle court un risque.

Heureusement, dans la pratique, il s'agit d'une discussion purement théorique pour la plupart des contrats. Les facteurs d'adaptation garantissent qu'une indexation intermédiaire n'a pas de sens. En effet, le résultat obtenu après application de ces facteurs est le même que le loyer préexistant. Nous illustrons ce point dans les exemples de calcul.

Rétroactivité d'une demande d'indexation

La loi sur la location à usage d'habitation prévoit qu'une demande d'indexation peut remonter jusqu'à trois mois. Mais, même avec cette règle, il faut tenir compte des limites. La rétroactivité ne peut pas dépasser la date du 01/10/2023. En effet, à cette date, l'interdiction d'indexation (E/F/pas de CPE) et la réduction de moitié (D) étaient encore en vigueur. On ne peut donc jamais remonter plus loin dans le temps que le 01/10/2023.

L'avenir

Nous devrons encore traiter des facteurs de correction pendant un certain temps. Après tout, ils ne disparaissent que si un EPC suffisamment bon est soumis. Même avec l'indexation en 2024, 2025, 2026 et au-delà, il faut continuer à les appliquer. Seul un bon CPE peut changer cela.

Cependant, même dans ce cas, l'effet rétroactif de la demande d'indexation ne s'applique pas. Par exemple : si le propriétaire obtient un CPE avec l'étiquette C en février 2024, alors qu'il n'avait pas de CPE auparavant, aucun montant indexé sans facteur de correction ne peut être demandé pour les mois de janvier, décembre et novembre. Pour ces mois, vous devez appliquer le facteur de correction. La raison : le propriétaire ne disposait pas d'un CPE à ce moment-là et ne remplissait donc pas les conditions pour que le facteur de correction soit supprimé.

Au fil du temps, il y aura de moins en moins de contrats entrés en vigueur avant le 01/10/2022. À très long terme, cela entraînera la disparition du système.

Source: CIB Vlaanderen