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Il s'agit de contrats de maintenance (ascenseurs, extincteurs), ou de contrats de réparation (toiture, travaux de bâtiment). Les associations des copropriétaires sont souvent confrontées à des contrats d'une durée parfois anormalement longue, qui prévoient aussi souvent une prolongation de cette même durée excessive.

Le droit économique contient deux réglementations sur les clauses délictuelles, l'une pour les contrats entre consommateurs et entreprises, l'autre pour les contrats entre entreprises, mais aucune n'a trouvé à s'appliquer aux associations des copropriétaires. Jusqu'à présent, les associations des copropriétaires n'étaient donc protégées contre les clauses illégales que par l'interdiction générale prévue par le code civil. Toutefois, celle-ci est moins élaborée et moins sévèrement sanctionnée que celle du droit économique. Désormais, selon la destination des copropriétés, chaque association des copropriétaires relève de l'une d'entre elles.

La qualité de l'association des copropriétaires a joué des tours

Dans le cadre des clauses délictuelles, la capacité de l'association des copropriétaires a joué son rôle. Une association des copropriétaires est une personne morale de droit privé. Mais elle n'exerce pas d'activité économique et ne poursuit pas de but économique.

Cette combinaison confère à l'association des copropriétaires une position particulière dans le code de droit économique. Le Code de droit économique contient une définition à la fois étroite et large de l'"entreprise".

1. La définition large qui considère toute entité juridique comme une entreprise ; et
2. La définition étroite selon laquelle seules les personnes morales poursuivant un objectif économique sont considérées comme des entreprises.

L'association des copropriétaires répond à la définition large mais pas à la définition étroite. En effet, la spécificité de l'association des copropriétaires fait qu'elle n'est couverte par aucun des deux règlements sur les clauses abusives.

Interdiction des clauses abusives pour l'association des copropriétaires

Pour l'application de la doctrine des clauses délictuelles aux associations des copropriétaires, le législateur n'a pas opté pour un régime sui generis propre mais s'est aligné sur l'application des règles de protection des clauses délictuelles du livre 6 du Code de droit économique aux associations des copropriétaires.

Ce faisant, une distinction est faite :

• Si 75 % ou plus des parts des parties communes sont attribuées à des lots qui ne peuvent pas avoir d'usage professionnel conformément au règlement de copropriété, la doctrine des clauses délictuelles pour les consommateurs s'applique.
• Si plus de 25 % des parts des parties communes sont affectées à des terrains susceptibles d'avoir un usage professionnel conformément au règlement de la copropriété, la doctrine des clauses abusives pour les entreprises s'applique.

Contenu de l'interdiction des clauses abusives

Les principes de base des deux doctrines de la clause délictuelle sont les mêmes. Toute clause illégale est interdite et nulle. Toutefois, le contrat lui-même reste contraignant pour les parties s'il peut survivre sans les clauses illégales.

Est illicite toute clause qui, seule ou combinée à une ou plusieurs autres clauses, crée un déséquilibre manifeste entre les droits et obligations des parties.

Voici une première différence importante avec le règlement contenu dans le Code Civil. En effet, dans ce règlement, une telle clause n'est nulle que si les parties n'ont pas pu la négocier réellement. Dans la doctrine des clauses illicites en droit économique, cette exigence n'existe pas.

En outre, les deux ensembles de règles contiennent une liste de clauses qui sont de toute façon illégales. Dans le cas du régime applicable aux consommateurs, il s'agit de trente-trois clauses, et dans le cas du régime applicable aux entreprises, de cinq. La doctrine des clauses illicites pour les entreprises contient également une liste de huit clauses qui sont présumées illicites jusqu'à preuve du contraire.

Il est particulièrement intéressant de noter que les deux ensembles de règles contiennent également des dispositions sur le renouvellement automatique des contrats à durée déterminée. Pensez aux contrats de maintenance de très longue durée.

La doctrine des clauses abusives pour les entreprises contient la règle selon laquelle les contrats à durée déterminée doivent également pouvoir être résiliés unilatéralement avec un préavis raisonnable. Cette lecture littérale trouve un soutien dans les travaux préparatoires, bien que la doctrine juridique soit tempérée dans les situations où la durée du contrat n'est pas une clause essentielle.

Plus incontestablement, cela implique également que l'association des copropriétaires doit pouvoir mettre fin au contrat pendant une période raisonnable avant le renouvellement, et que les renouvellements d'une durée déraisonnable ou les clauses de renouvellement insuffisamment claires sont illégaux.

En cas d'application du droit des consommateurs, l'association des copropriétaires peut désormais résilier un contrat de service à durée déterminée à tout moment après sa reconduction tacite, sans indemnité, moyennant un délai de préavis convenu, qui ne peut excéder deux mois.

Entrée en vigueur

Cet ajustement prend effet 10 jours après la publication de l'arrêté modificatif au Moniteur belge.

Qu'advient-il d'un contrat contenant des clauses illégales en vertu de la nouvelle protection accordée aux associations des copropriétaires ?

Le Code du droit économique prévoit que toute clause illégale énumérée est interdite et donc nulle. Ainsi, si un contrat (ou les conditions générales d'un contrat) contient une clause illicite, cette clause est nulle et le fournisseur ne peut donc pas l'appliquer.

En ce qui concerne la continuité du contrat, il faut se demander si ce contrat peut continuer à exister sans les clauses illégales. En général, c'est le cas. En effet, les clauses illicites ne se concentrent pas sur l'objet du contrat (les services, produits ou travaux fournis). Les clauses figurant dans la liste des clauses interdites/illégales ne traitent pas non plus de la question de savoir si le prix est raisonnable par rapport aux services, produits ou travaux fournis.

Le contrat se poursuit

Le Code de droit économique protège le consommateur/l'entreprise (et donc bientôt l'association des copropriétaires) d'une inégalité juridique, ni plus ni moins.

Pour cette raison, il est également vrai que l'invalidité des clauses illégales n'affecte pas l'essence du contrat (l'objet et le prix), le contrat continue d'exister et reste contraignant pour toutes les parties.

En principe, seule la clause en question doit donc être écartée et l'essence du contrat reste intacte, sauf si le consommateur peut prouver qu'il n'aurait pas contracté dans ces conditions.

Source : CIB