Quel est l'impact de la nouvelle obligation de rénovation résidentielle sur les biens loués ?

Comme nous l'avons mentionné dans un précédent article de blog (lire ici), l'obligation de rénovation des bâtiments résidentiels est entrée en vigueur le 1er janvier 2023. L'obligation de rénovation s'applique non seulement à toute vente d'une maison ou d'un appartement, mais aussi lorsque le bien est ou sera loué. Mais quel est l'impact sur le droit de la location résidentielle ? Un locataire en place peut-il refuser l'autorisation d'effectuer les travaux ? Qu'en est-il de l'indemnisation pour perte de jouissance et de la révision du loyer ? Le service d'études de la CIB a demandé des éclaircissements au ministre flamand du Logement, Matthias Diependaele. Il leur a envoyé une lettre contenant des éclaircissements supplémentaires.

Dans cet article, nous nous concentrons sur l'explication du ministre Diependaele aux cinq questions soumises par le service d'étude CIB.

Élément de base important que nous rappelons par souci d'exhaustivité : la vente d'une location n'éteint en rien les droits et obligations du locataire. Le bail se poursuit normalement ; seule l'identité du propriétaire change. Si le nouveau propriétaire souhaite résilier le bail, il ne peut le faire qu'en appliquant valablement l'une des possibilités de résiliation prévues par la loi sur les baux d'habitation.

Cela découle directement de l'article 38 du décret flamand sur le logement (Vlaams Woninghuurdecreet) : ‘Si le droit réel sur le bien loué est cédé, le cessionnaire entre dans tous les droits et obligations du bailleur attachés à ce droit réel à la date de la signature de l'acte authentique ou à la date de l'élaboration de la cession du droit réel entre le bailleur et le cessionnaire si elle intervient plus tard. Ce qui précède s'applique même si le bail stipule le droit d'expulsion en cas d'aliénation.’

Pour les baux conclus avant le 1er janvier 2019, la disposition essentiellement similaire de l'article 9 de la loi sur les loyers d'habitation s'appliquera.

Question 1 : Refus

La question : Qu'en est-il, par exemple, si le locataire refuse d'effectuer les travaux nécessaires en invoquant sa jouissance paisible ? Le bailleur peut-il s'opposer à ce refus au motif que le locataire rend ainsi impossible le respect d'une obligation légale ?

Réponse du ministre Diependaele :

Le propriétaire doit respecter la jouissance paisible du locataire (art. 14 VWHD). En principe, les travaux d'entretien et de réparation doivent toujours être effectués avec l'accord du locataire. Sans accord, le propriétaire doit attendre la fin du contrat de location pour effectuer les travaux.

Une exception est prévue pour les travaux ou réparations urgents dans la loi sur la location de logements. Les travaux ou réparations urgents sont des travaux qui ne peuvent pas être reportés après la fin du contrat de location, sous peine de causer un grave préjudice au propriétaire. Il s'agit, par exemple, de travaux qui sont nécessaires parce que, dans le cas contraire, la pérennité du bien serait menacée, mais aussi parce que les travaux sont nécessaires pour se conformer à une obligation légale (telle que des normes de qualité minimales plus strictes).

Dans le cas de l'obligation de rénovation des bâtiments résidentiels, le propriétaire peut invoquer l'existence d'une obligation décrétale, de sorte que les travaux sont urgents. Cela signifie que les travaux doivent toujours être réalisés en accord avec le locataire, mais que ce dernier ne peut pas refuser de les réaliser (art. 27, 1er alinéa VWHD).

Un mot d'explication supplémentaire : Le service d'études de la CIB a également contacté un auteur juridique qui, indépendamment, est parvenu à la même lecture que le ministre. Les travaux imposés par la loi peuvent donc être catalogués sous le même motif que les travaux urgents, ce qui rend l'article 27 du VWHD applicable. L'auteur juridique s'appuie notamment sur une ancienne jurisprudence relative à l'application de l'article 1724 du Code civil, qui contenait presque la même disposition que l'actuel article 27 VWHD.

Le locataire ne peut pas refuser les travaux. Il peut toutefois demander la résiliation du bail si la location devient inhabitable/indigne d'être habitée en raison des travaux. En principe, cette demande doit être introduite devant le juge de paix, mais si le bailleur y consent (par exemple parce que cela lui permet de rénover plus que nécessaire pour respecter l'obligation de rénovation), c'est également possible.

Enfin, ce qui est important ici, c'est que le bailleur est limité dans la nature des travaux qu'il peut effectuer en vertu de l'art. 27 VWHD. En effet, l'article 27 VWHD (et l'article 1724 du code civil) ne permet au propriétaire d'effectuer que les travaux qui sont légalement/décrétalement requis. En d'autres termes, les droits du locataire de refuser les travaux sont plus importants lorsque le propriétaire souhaite effectuer des rénovations plus profondes que celles exigées par la loi.

Question 2 : Indemnisation pour perte de jouissance ?

La question : Qu'en est-il de la perte de jouissance pendant les travaux de rénovation ? Le locataire peut-il prétendre à une indemnisation à ce titre ? Cela impliquerait un coût supplémentaire pour le propriétaire/investisseur/nouveau propriétaire, en vertu d'une mesure imposée par le gouvernement.

Réponse du ministre Diependaele : Le locataire doit tolérer les travaux même s'il perd de ce fait la jouissance d'une partie du bien. Toutefois, si les travaux durent plus de 30 jours, le loyer est réduit proportionnellement à la durée et à la partie du bien dont le locataire a dû perdre la jouissance.

Un mot d'explication supplémentaire : Le locataire aura donc droit à une compensation sous la forme d'une réduction du loyer. Et ce, si les travaux durent plus de 30 jours. À noter que pour les contrats datant d'avant le 1er janvier 2019, ce délai est de 40 jours. En effet, ces contrats sont encore régis par la loi sur la location à usage d'habitation et dans celle-ci, le délai est plus long.

Question 3 : Possibilités de résiliation

La question : Que se passe-t-il si le locataire refuse de coopérer mais que l'ampleur des travaux de rénovation ne permet pas de résilier le contrat conformément au décret flamand sur le logement ? Ne faudrait-il pas envisager dans ce cas d'assouplir la possibilité de résiliation ?

Réponse du ministre Diependaele : La troisième préoccupation concernant les possibilités de résiliation n'est pas abordée, puisque le locataire doit autoriser les travaux urgents.

Un mot d'explication supplémentaire : Le bailleur ne dispose pas d'une option de préavis spécifique en fonction de l'obligation de rénovation résidentielle, mais il peut bien sûr utiliser l'option de préavis global pour les travaux de rénovation en profondeur. Pour autant que les conditions soient remplies. Cela permettrait également au propriétaire d'effectuer des travaux de rénovation plus importants que le minimum requis par l'obligation de rénovation résidentielle.

Question 4 : Révision du loyer

La question : Quid de la révision du loyer. Les travaux de rénovation entraînant un confort accru, il semble logique qu'ils puissent donner lieu à une révision raisonnable du loyer. Toutefois, le droit du bail résidentiel doit le prévoir.

Réponse du ministre Diependaele : En principe, le loyer reste le même pendant toute la durée du bail, à l'exception de l'indexation. Toutefois, le décret flamand sur le logement prévoit la possibilité de réviser le loyer, notamment après l'exécution de travaux.

L'article 35, §2 du VWHD traite spécifiquement des investissements en matière d'économie d'énergie. Cette disposition prévoit que le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'une révision du loyer parce que des investissements en matière d'économie d'énergie ont été réalisés dans le logement. Si aucun accord n'est trouvé, le propriétaire peut s'adresser aux tribunaux.

Le décret flamand sur le logement définit les mesures d'économie d'énergie comme des investissements qui améliorent la performance énergétique du bien immobilier mentionné à l'article 1.1.2, 42°/1, du décret sur l'énergie du 8 mai 2009.

En cas d'appel, le tribunal accordera une révision du loyer à condition que la valeur locative normale du bien locatif soit supérieure d'au moins 10 % au loyer réclamé à ce moment-là en raison des investissements ou des travaux réalisés. Ainsi, en cas d'investissements mineurs antérieurs, aucune révision n'est possible. Dans les autres cas, le tribunal statue sur la révision du loyer en fonction de l'équité.

Autre précision : il convient de noter que ce dispositif ne s'applique qu'aux baux conclus à partir du 1er janvier 2019. Les contrats plus anciens sont régis par la loi sur le bail d'habitation, qui ne prévoit pas de mécanisme de révision de prix distinct pour les travaux d'économie d'énergie. Pour ces contrats plus anciens, il faut donc se rabattre sur les dispositions générales en matière de révision de prix, plus contraignantes en termes de délais et de procédures.

Question 5 : Etat des lieux provisoire

La question : Les travaux nécessiteront en outre un état des lieux intermédiaire, dont le coût devrait logiquement être partagé entre les parties.

Réponse du ministre Diependaele : En cas de modifications importantes du bien locatif, chaque partie peut exiger qu'un addendum soit apporté à l'état des lieux initial, d'un commun accord et à frais communs. En l'absence d'accord entre les parties, on peut s'adresser au tribunal pour qu'il désigne un expert. L'établissement d'un état des lieux provisoire n'est donc pas une obligation, mais si l'une des parties le demande, il doit être effectué. Les frais d'établissement d'un état des lieux (provisoire) sont partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire (art. 9, §2 VWHD).

(Source : CIB Vlaanderen - Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen)