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Nouvelles règles en 2024

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Le taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction de logements est supprimé pour les promoteurs immobiliers

Depuis le 1er janvier 2021, un taux de TVA réduit de 6 % s'applique à l'échelle nationale pour la démolition et la reconstruction d'une habitation. Cette mesure ne s'appliquait auparavant que dans les 32 villes centrales, après quoi elle a été prolongée jusqu'au 31 décembre 2023. Tant les personnes physiques et morales qui construisent elles-mêmes une maison que celles qui achètent une maison à un promoteur immobilier bénéficient du taux réduit de TVA de 6 % jusqu'à cette date. À partir du 1er janvier 2024, le taux réduit de TVA de 6 % ne sera maintenu que pour les projets réalisés par des constructeurs-personnes physiques. Pour les projets réalisés par l'intermédiaire de promoteurs immobiliers, le taux de TVA reviendra à 21 %. Sous certaines conditions, des dispositions transitoires spécifiques sont prévues pour la période allant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.

L'aide flamande à la démolition et à la reconstruction est prolongée pour une durée indéterminée

Le 13 octobre, le gouvernement flamand a finalement décidé de prolonger la prime flamande à la démolition et à la reconstruction pour une durée indéterminée et pour l'ensemble du territoire flamand. La prime était provisoirement prévue jusqu'au 31 décembre 2023. La prime flamande à la démolition/reconstruction ne peut être obtenue que par projet de construction, même si plusieurs bâtiments sont concernés. La prime s'élève à 10 000 euros pour les demandes de permis d'environnement déposées le 1er janvier 2021. La prime à la démolition/reconstruction ne bénéficiera potentiellement qu'aux propriétaires de bâtiments - personnes physiques - qui ne peuvent pas bénéficier de la TVA à 6 %. Dans les centres-villes, ils seront plus nombreux à partir du 1er janvier 2024 qu'aujourd'hui. En effet, à partir de cette date, des conditions sociales s'appliqueront au taux de 6% (uniquement habitation propre, surface maximale de 200m²). Les personnes exclues du taux de 6 % devront donc se tourner vers la prime flamande à la démolition et à la reconstruction.

Ma PrimeRénovation (Mijn VerbouwPremie) immeubles à appartements : demandes à partir du printemps 2024

L'Agence flamande de l'énergie et du climat nous a appris que la nouvelle procédure de demande de MijnVerbouwPremie dans les parties communes des immeubles d'habitation ne sera pas opérationnelle avant le printemps 2024. Le lancement a été repoussé à plusieurs reprises pour des raisons techniques. Aujourd'hui, il est préférable d'attendre que les modifications nécessaires soient apportées pour introduire la demande de prime pour les travaux dans les parties communes. Une mesure transitoire prévoit que toutes les factures relatives à des travaux sur des parties communes peuvent être soumises par l'association des co-propriétaires ou un autre investisseur si elles datent du 1er juillet 2020 et jusqu'à un an après l'entrée en vigueur des changements dans le processus de demande. Ainsi, la validité de deux ans pour les factures ne s'appliquera pas pendant cette période transitoire.

Le droit préférentiel du locataire en place approuvé par le Parlement bruxellois

Le Parlement bruxellois a approuvé l'ordonnance introduisant un droit de préférence pour le locataire lors de la vente d'un bien locatif. Le propriétaire sera obligé de proposer d'abord le bien au locataire, qui décidera librement de faire usage ou non du droit de préférence. Le droit de préférence est mis en place malgré les nombreuses objections pratiques et juridiques soulevées par CIB, Federia, SNCP, les Propriétaires Unis et la BVS. Son entrée en vigueur est prévue pour le 1er janvier 2024.

Nouvel Arrêté Royal sur les missions de médiation (KB Freya) à partir du 1er février 2024

Le 6 novembre 2023, un nouvel AR sur les missions de médiation a été publié au Moniteur belge. Les courtiers en immobilier devront tenir compte des règles adaptées. Le nouvel AR s'appliquera aux contrats nouvellement conclus à partir du 1er février 2024. Pour les missions de courtage signées avant le 1er février 2024, l'ancien KB Freya restera d'application.

Augmentation des droits d'enregistrement lors de l'établissement et du transfert d'un droit d'emphytéose ou de superficie

Le droit d'enregistrement sur l'établissement et le transfert d'un droit d'emphytéose ou d'un droit de superficie sera porté à 5 % (2 % aujourd'hui) à partir du 1er janvier 2024. Le droit d'enregistrement est payable sur le total de ce que l'emphytéote/le titulaire du droit de propriété paie pendant toute la durée du droit. En d'autres termes, pour un droit annuel de 1 000 euros pour un bail de 100 ans, 2 % sont payés aujourd'hui et bientôt 5 % sur la somme totale de 100 000 euros. L'augmentation de la taxe est importante. Elle pèsera, notamment lorsque les droits d'emphytéose et de superficie sont utilisés dans des constructions immobilières par des promoteurs, mais aussi, par exemple, en superficie ou en droit de superficie lors de l'installation de panneaux solaires individuels sur des immeubles d'habitation.

Le tarif s'appliquera pour

• Tous les actes sous seing privé d'établissement et de transfert signés à partir du 1er janvier 2024
• Tous les actes authentiques d'établissement et de transfert signés à partir du 1er janvier 2024 lorsqu'ils ne sont pas précédés d'un acte sous seing privé portant une date de signature antérieure.

Ainsi, si un acte authentique est signé le 01/01/2024 mais que les parties concernées peuvent produire un document sous seing privé avec une date antérieure, elles continueront à bénéficier de 2%.

La charge de la preuve de la signature d'un acte sous seing privé en 2023 incombe aux parties.

Toujours en préparation pour 2024

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Introduction d'une prime de tarif social

Dans les immeubles à appartements, les syndics sont souvent confrontés au problème que les résidents d'un immeuble chauffé collectivement ne peuvent pas bénéficier du tarif social de l'énergie. Cela conduit parfois à des situations financières pénibles pour ces familles. Avec ce projet de loi, les auteurs veulent introduire une prime de tarif social pour le gaz naturel, l'électricité et la chaleur pour les habitants d'un immeuble collectif qui, autrement, n'en bénéficieraient pas. Le processus parlementaire est en cours. L'entrée en vigueur est actuellement prévue pour le 1er juillet 2024.

Avant-projet de loi sur l'application de la doctrine des clauses délictuelles à l'association des copropriétaires

Le Conseil des ministres a déjà approuvé en principe un avant-projet de loi portant sur les dispositions diverses en matière d'économie. Cet avant-projet contient une proposition visant à appliquer la théorie des clauses délictuelles à l'association des copropriétaires. Par exemple, dans les immeubles à appartements, il vise à mieux protéger la communauté des copropriétaires dans ses contrats avec les fournisseurs et les prestataires de services. La CIB a fait part au secrétaire d'État de ses préoccupations concernant cette proposition. Le processus parlementaire autour du projet est en cours.

Le travail bénévole de l'association des copropriétaires dans les immeubles d'habitation est-il bientôt possible ?

La Chambre des représentants est saisie d'un projet de loi visant à mieux protéger les droits des volontaires qui s'engagent dans la propriété commune d'une association des copropriétaires. Avec cette proposition, les pétitionnaires visent à supprimer les obstacles existants à l'engagement des copropriétaires, y compris les obstacles relatifs à la sécurité sociale, à l'assurance des volontaires et au traitement fiscal de la rémunération des volontaires. La CIB a fait part de ses commentaires sur la proposition. Le processus parlementaire autour de la proposition est en cours.

Disparition à partir de 2024

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Suppression de l'avantage fiscal lié à la résidence secondaire

Le 1er janvier 2024, l'avantage fiscal lié à la détention d'un second bien immobilier a été supprimé. Concrètement, cela signifie qu'il n'est plus possible d'intégrer l'emprunt hypothécaire d'un second bien immobilier dans l'épargne à long terme. Ce régime s'applique à tous les nouveaux emprunts contractés à partir du 1er janvier 2024. Les prêts existants sont maintenus. Si l'emprunt est en cours au 31 décembre 2023, il peut encore bénéficier de l'avantage fiscal de l'épargne à long terme.

La portabilité des droits d'enregistrement disparaît

À partir du 1er janvier 2024, la portabilité des droits d'enregistrement disparaîtra définitivement. Jusqu'à cette date, les acheteurs pouvaient choisir entre le taux de 3 % sans portabilité et l'ancien taux de 6 % avec portabilité. À partir du 1er janvier 2024, la portabilité ne jouera plus et il s'agira uniquement du taux de 3 %. Important à savoir : pour bénéficier encore de ce droit d'option, l'acte authentique devait être passé en 2023.

Source : CIB